APPLICATION /REQUETE N° 8790/79 Viera SRAMEK v/AUSTRIA Viera SRAMEK c/AUTRICH E DECISION of 4 March 1982 on the admissibility of the application DÉCISION du 4 mars 1982 sur la recevabilité de la requête Artlcle 6, parssraph I of the Conventlon : The decision ofan Austrian provincial real property transactions authority, in refusing to approve a sales contract of a certain piece of land to a foreigner, conce rns civil rights and obligations of that foreigner (reference to the Ringeisen case) . Can the Provincial Real Property Transactions Authori ty of Tyrol be considered as an independent and impartial tribunal, in particular in view of its composition ? Does it offer the procedural guarantees set out in Anicle 6, paragraph I ? (Complaint declared admissible) . Article 6, paragraphe 1, de la Convention : La décision d'une autorité provinciale autrichienne en matière de transactions immobilières, refusant d'approuver un contrat de vente d'immeuble à un étranger porte sur des droits et obligations de caractère civil de cet étranger (référence à l'Affaire Ringeisen) . L'aurorité provinciale du Tyrol en matière de transactions immobilières est-elle, notamment de par sa composition, un tribunal indépendant et impartial ? Offre-t-elle les garanties de procédure énoncées à l'article 6. paragraphe 1 ? (Requéte déclarée recevable) . THE FACTS (jrancais : voir p. 139) The facts of the case as they have been submitted by the applicant through her lawyer, Mr Erich Proksch of Vienna, may be summarised as follows : The applicant who is bom in 1928 is a US citizen of Czechoslovak national origin residing in the Federal Republic of Germany . - 134 - Since 1971 the applicant conducted negotiations with private land owners at Hopfgarten, Tyrol, from whom she wanted to buy a site for building purposes. Agreement on the purchase was eventually reached in 1973 and the applicant paid the price to the sellers in 1974 . A written contract was however not drawn up before 1977 . It was subsequently submitted for approval to the competent real property transactions authority at the office of the District Commissioner of Kitzbflhel . This authority consented to the transaction in question by a decision of 31 March 1977 . The Provincial Government's Real Property Transactions Officer, however, appealed from this decision to the Provincial Real Property Transactions Authority on the ground that there was already excessive foreign land ownership in the area concerned. The Provincial Authority decided on 16lune 1977 to allow the appeal and to refuse approval of the land acquisition by the applicant . It stated that section 4 (2) of the Provincial Real Property Transactions Act (Grundverkehrsgesetz 1970) required the authority to refuse such approval if the acquisition of land by foreigners was contrary to economic, social, political or cultural interests, in particular if there was a danger of foreign land ownership becoming excessive (Oberfremdung) having regard to the proportion of existing foreign land holdings . According to a survey carried out in 1972 the municipality of Hopfgarten counted 4800 inhabitants and 1100 families and there were already 110, i .e. more than 10% foreign land owners holding a total of 5.6 ha. In these circumstances there was a danger of the proportion of foreign property in this municipality becoming excessive and contrary to the vital interests of the local population . It was therefore justified to apply a very strict standard to real property transactions on the basis of the principle that only transactions made in the interests of the promotion of farming or of other domestic public and social purposes should be permitted . The applicant wanted to buy the land for holiday purposes, but these purposes could be satisfied by the local tourist industry which could only de damaged by the construction of holiday homes . The transaction in question therefore offended the economic and social interests and in particular the interest to prevent excessive foreign land ownership . The applicant's argument that she had acquired the property already in 1973 when foreigners and nationals were treated alike was considered irrelevant as the authority had to apply the law in existence at the time of its decision. Nor could the applicant invoke the 1928 treaty between Austria and the United States on equal treatment of nationals (Federal Law Gazette No . 192/1931) since it appeared from Article 1(2) of this treaty as interpreted by a note of the Austrian Foreign Ministry of 1973 that the treaty was not applicable to the acquisition of real property in which respect the general regulations on aliens applied. Finally she could not invoke bona fides as to the conclusion of the contract in 1973 because she would have been obliged under the Act to apply within a period of two months for the contract to be approved and was herself to blame for the omission to do so . - 135 - The applicant subsequently appealed to the Constitutional Court claiming a violation of her right to a decision by the lawful judge, namely a tribunal within the meaning of Article 6(1) of the Convention, and of a violation of the principle of equality by a unreasonable application of the law (denkunm6gliche Gesetzesanwendung) . The Constitutional Court, however, found by a decision of 3 March 1979 (official collection of decisions No . g501) that the above constitutional guarantees had not been violated . The court considered that like the Upper Austrian Real Property Transactions Commission which had been examined by the European Court of Human Rights in the Ringeisen case, the Provincial Real Property Transactions Authority of Tyrol could in fact be considered as a tribunal within the meaning of Article 6 of the Convention as its membership included a judge and also its other members were not bound by any instructions in the exercise of their function from which they could not be removed during their three-years term of office except for reasons which would have excluded their original appointment or which prevented them permanently from exercising their office in good order. They therefore enjoyed guarantees of independence similar to a judge . There was consequently no violation of the above provision of the Convention . The Constitutional Court further found-in line with its earlier case-law-that the authority's assumption of a danger of excessive foreign land ownership in the municipality of Hopfgarten had a legal basis as the relevant provision of the Provincial Act had been applied without a violation of the constitutional principle of reasonable interpretation .ThelandinquestionwassoldbythepreviousownerstoanAustria n national even before the Constitutional Court had reached its above decision although the Constitutional Court had by a decision of 1 October 1977 suspended the executory effect of the contested administrative decision relating to the acquisition of this land by the applicant . The Provincial Real Property Transactions Authority took the view that it could in the meantime examine the propriety of the new sale provided that its decision was held in abeyance pending the outcome of the Constitutional Court's proceedings . COMPLAINTS The applicant now complains that her right under Article 6(1) of the Convention to a fair and public hearing by an independent and impa rtial tribunal established by law has been violated . She claims that the Provincial Real Property Transactions Authority is not a tribunal as its members are not sufficiently independent because lacking the guarantee of inamovability . The Constitutional Court is no doubt a tribunal, but its functions are limited to the control of constitutionality. It cannot deal with defects of the procedure, in particular as regards the taking of evidence, and the crucial question in this case, namely whether the acquisition of a small site by the applicant really - 136 - constituted a danger of foreign land holdings becoming excessive, was outside its jurisdiction. The applicant had continuously been told by the town clerk of the municipality that her contract would be approved . The change of the situation was brought about by the note of the Ministry of Foreign Affairs of 20 July 1973 by which the Austro-American treaty was given a different interpretation . The Real Property Transactions Authority and the Constitutional Court had refused the approval of the contract without clarifying the legal conditions of the acquisition of property by foreigners . The Provincial Authority had not only disregarded Article 6 of the Convention, but even the ruling of the Constitutional Court as to the suspensive effect of its procedure . THE LA W The applicant complains of a procedure under the Tyrol Real Property Transactions Act whereby authorisation to acquire certain land was refused to her as an alien on the ground that there was a danger of foreign property ownership becoming excessive . The legal effect of this decision was that the land purchase contract already concluded by the applicant could not enter into force and that the land in question could consequently be resold to a person of Austrian nationality. The applicant claims that the decision at issue determined her civil rights and obligations within the meaning of Article 6(1) of the Convention without respecting her right under this provision to a fair and public hearing by an independent and impartial tribunal established by law . 1 . The Commission accepts that the decision of the Provincial Real Property Transactions Authority to refuse the authorisation of land acquisition by the applicant had direct consequences for the applicant's civil rights and obligations within the meaning of Article 6(1) of the Convention . Although not all acts, decisions or measures of public authorities which affect private rights of citizens necessarily come within the scope of Article 6(1) of the Convention (cf . the Comntission's Report of 17 July 1980 on application No . 7589/76, Kaplan v . UK, DR 21, p. 5), the Commission considers that this Article is indeed applicable in the present case, on the basis of the considerations expressed by the European Court of Human Rights in paragraph 94 of its judgment in the Ringeisen case of 16 July 1971 (Publications of the Court, Series A . Vol. 13, p . 39). The way in which the Tyrol Provincial Real Property Transactions Authority's decision interfered with the applicant's civil rights is exactly the sante as the situation examined in the above judgment . It is also to be noted that the Austrian Constitutional Court, basing itself on this judgment, held Article 6(1) to be applicable in the present case and that the question of the applicability of this provision is not in dispute between the parties . - 137 - 2 . The parties are, however, in disagreement on the question whether or not the Tyrol Provincial Real Prope rty Transactions Authority can be considered as an "independent and impartial tribunal" in the sense of Article 6(1). The Austrian Constitutional Court, basing itself on paragraph 95 of the Ringeisen judgment, held that this was the case and the respondent Government submit that the Authority is indeed organised in the same way as the Upper Aust rian Regional Real Property Sales Commission of which the European Court of Human Rights stated (loc. cit) that it was a "tribunal" within the meaning of Article 6(1) as it was independent of the executive and also of the parties, its members were appointed for a term of five years and the proceedings before it offered the necessa ry guarantees . The applicant, on the other hand, submits that the composition of the Tyrol Real Property Transactions Authority is not identical with that of the Upper Austrian Commission, and that the Provincial Government has so much influence that the Authority cannot be considered as an independent and impa rtial tribunal . The Commission observes that there are indeed a number of substantial differences between the Tyrol and Upper Austrian legislation . In particular, the Provincial Real Property Transactions Authority of Tyrol is not presided over by a judge. but by an experienced person appointed by the Provincial Government (s . 13 (4) (1) (a) of the Provincial Act) who in the present case was a mayor, i .e . a person who by his office is entrusted with administrative functions under the supervision of the Provincial Government (Art . 119 of the Constitution) . It is true that the membership of the Authority also includes a judge (s. 13 (4)(1)(b)) and a lawyer or public notary (s . 1 3 (4)(1)(g)), but the important function of Rapporteur is reserved to a civil servant who shall be "a legally qualified official from the Office of the Provincial Government with training in real property transactions matters" (d . 13 (4)(1)(c)) . Although this member. like all his colleagues, is not subject to any instructions in relation to the exercise of his functions within the Authority (Art . 13 (9) of the Provincial Act and Art . 20 (2) of the Constitution), there may nevertheless be a question whether he is sufficiently independent from the provincial administration, having regard to his other professional functions . It may also be asked wether he can be considered as being impartial, having regard to the fact that he is an official of the Provincial Government which is a party to the proceedings and which is represented by another official of the Provincial Government, the Real Property Transactions Officer (Landesgrundverkejrsreferent) . The Authority finally comprises three members nominated by various professional organisations (s. 13 (4)(2)(c) of the Provincial Act) and it is apparently not excluded that these members, too, may be civil servants or other persons entrusted with administrative functions . In fact it is implied in certain secondary regulations of the Provincial Act (section 13 (10) on remuneration, and 13 (13) on suspension from duties) that officials of other administrative bodies than the Office of the Provincial Government may also be members of the Authority . - 138 - The Commission considers that the above facts raise complex and difficult issues as to the application and interpretation of Article 6(1) of the Convention the determination of which must depend on an examination of their merits . The applicant's complaints in this respect cannot therefore be rejected as being manifestly ill-founded within the meaning of Article 27 (2) of the Convention . 3 . In view of the existence of an issue as to whether or not the Tyrol Real Property Transactions Authority can be considered as an independent and impartial tribunal within the meaning of Article 6(l) of the Convention, it is not necessary at this stage to deal in detail with the applicant's further complaints that the procedural guarantees provided in the proceedings before this Authority are not sufficient, that there has been no public hearing and that the conduct of the proceedings in her particular case has not been fair . The Commission has taken note of the parties' observations on these issues, including the Government's argument according to which the applicant has not exhausted the domestic remedies in relation to some of these complaints . The Commission considers, however, that these issues, taken as a whole, are so closely linked up with the question concerning the organisational aspects of the Real Property Transactions Authority that their consideration cannot be separated from the examination of the merits of this question . For these reasons, the Commissio n DECLARES THE APPLICATION ADMISSIBLE. (TRADUCTION) EN FAIT Les faits de la cause, tels qu'ils ont été exposés par la requérante par l'intermédiaire de son représentant. M• Erich Proksch, avocat à Vienne, peuvent se résumer comme suit : La requérante, née en 1928, est une ressortissante des Etats-Unis d'origine tchécoslovaque et habitant en République Fédérale d'Allemagne . Depuis 1971 . la requérante était en pourparlers avec les propriétaires d'un terrain privé sis à Hopfgarten, Tyrol, qu'elle voulait acquérir comme terrain à bâtir . En 1973, un compromis de vente fut finalement conclu et, en 1974, la requérante versa aux acheteurs le prix du terrain . Cependant, c'est seulement en 1977 que l'acte de vente écrit fut établi puis soumis pour approbation à l'Office compétent pour les transactions immobilières, au bureau d u - 139 - Commissaire du district de Kitzbühel. Par décision du 31 mars 1977, l'O ffice donna son accord à la transaction en question . Toutefois, le Contrôleur des transactions immobilières au Gouvernement provincial attaqua cette décision devant l'Office tyrolien des transactions immobilières au motif qu'il y avait déjà dans la région trop de terrains tombés en des mains étrangères . L'Office provincial fit droit à l'appel et refusa son agrément à l'acquisition du terrain par la requérante . Il déclara que l'a rticle 4. paragraphe 2 de la loi provinciale sur les transactions immobilières (Grundverkehrsgesetz 1970) oblige l'Office à refuser son agrément si l'acquisition de terrain par des étrangers est contraire à des intérêts économiques, sociaux, politiques ou culturels, notamment s'il y a risque de voir un nomb re excessif de terrains tomber entre des mains étrangères (Überfremdung) . eu égard à la propo rtion de prop riétés déjà aux mains d'étrangers . Selon une enquête foncière menée en 1972, la commune d'Hopfga rten comptait 4800 habitants et 1 100 familles . Or, 110 propriétaires étrangers (soit 10% de la population) détenaient déjà 5,6 ha de terres . Aussi y avait-il risque de voir la proportion de propriétés étrangères dans la commune devenir excessive et contraire aux intérêts vitaux de la population autochtone . Il était donc justifié d'appliquer très rigoureusement aux transactions immobilières le principe selon lequel seules doivent être autorisées les transactions effectuées pour favoriser l'agriculture ou servir d'autres intérêts locaux, à caractère général et social . Or, la requérante désirait acheter le terrain pour organiser des vacances, objectif que pouvait satisfaire l'indust rie touristique locale, à qui la construction de maisons de vacances ne pouvait que nuire. La transaction envisagée était donc contraire aux intérêts économiques et sociaux et, notamment, à la nécessité d'empêcher une mainmise étrangère excessive sur les terrains. L'argument de la requérante selon lequel elle avait acquis le terrain en 1973, à une époque où étrangers et ressortissants autrichiens étaient traités à égalité, n'a pas été jugée pertinent puisque l'Office doit appliquer la législation en vigueur au moment de sa décision. La requérante ne pouvait pas non plus invoquer le traité de 1928 entre l'Autriche et les Etats-Unis concernant l'égalité de traitement des resso rtissants (Gazette fédérale des lois n° 129/1931) car il ressort de l'article 1, paragraphe 2 de ce traité, tel qu'interprété par une note du ministre autrichien des Affaires étrangères datant de 1973, que ce texte n'est pas applicable à l'acquisition de biens immobiliers régis par la règlementation générale relative aux étrangers . Enfin, elle ne pouvait pas non plus invoquer sa bonne foi du fait que la vente avait été conclue en 1973 car la loi l'obligeait à solliciter l'approbation du contrat dans un délai de deux mois et qu'elle ne devait s'en prendre qu'à elle de ne l'avoir pas fait . La requérante se pourvut alors devant la Cour constitutionnelle, arguan t d'une violation de son droit à ce que la décision soit prise par une juridiction, c'est-à-dire un tribunal, au sens de l'article 6, paragraphe 1, de la Convention , - 140 - et d'une violation du principe de l'égalité devant la loi en raison d'une application déraisonnable de la loi (denkunmtigliche Gesetzesanwendung) . Cependant, la Cour constitutionnelle décida le 3 mars 1979 (Recueil officiel de décision N° 8501) que les garanties constitutionnelles susdites n'avaient pas été enfreintes. Elle estima qu'à l'instar de la commission des transactions immobilières de Haute-Autriche, qui avait été examinée par la Cour européenne des Droits de l'Homme dans l'affaire Ringeisen, l'Office tyrolien des transactions immobilières pouvait én réalité être considéré comme un tribunal, au sens de l'article 6 de la Convention : en effet, parmi ses niembres figure un juge et les autres membres ne sont tenus par aucune instruction dans l'exercice de leurs fonctions, dont ils ne peuvent être destitués, pendant leur mandat de trois ans, que pour des motifs qui auraient fait obstacle à leur nomination ou pour un empêchement permanent d'exercer convenablement leur office . Ces membres jouissent donc de garanties d'indépendance analogues à celles d'un juge . Il n'y a donc pas eu violation de la disposition précitée de Ia Convention . La Cour constitutionnelle a estimé en outre que, conformément à sa jurisprudence antérieure, le critère, retenu par l'Office, du risque de mainmise étrangère dans la commune d'Hopfgarten avait une base légale puisque la disposition pertinente de la loi provinciale avait été appliquée sans enfreindre le principe constitutionnel de l'interprétation raisonnable de la loi. Le terrain en question fut vendu par les précédents prop riétaires à un ressortissant autrichien avant que la Cour constitutionnelle n'ait rendu la décision précitée, bien que, par décision du 1 - octobre 1977, la Cour eût suspendu la force exécutoire de la décision administrative contestée concernant l'acquisition de ce terrain par la requérante . L'Office provincial des transactions immobilières estima qu'il pouvait examiner l'oppo rtunité de la nouvelle vente à condition de tenir sa décision en suspens en attendant le résultat de la procédure devant la Cour constitutionnelle .GRIEF S Devant la Commission, la requérante se plaint d'une violation du droit, que lui reconnaît l'article 6, paragraphe 1, de la Convention, à faire entendre sa cause équitablement et publiquement par un tribunal indépendant etimpartial, établi par la loi. Elle prétend que l'Office provincial des transactions immobilières n'est pas un tribunal car ses membres ne sont pas suffisamment indépendants, puisqu'ils sont dépourvus de la garantie d'inamovibilité . Si, en revanche, la Cour constitutionnelle est incontestablement un tribunal, son rôle se borne cependant à vérifier la constitutionalité des décisions . Elle ne peut connaître des vices de procédure, en ce qui concerne notamment l'administration de la preuve, et n'était pas compétente en ce qui concerne la question, cruciale en l'espèce, de savoir si l'acquisition d'une petite parcelle par l a - 141 - requérante comportait réellement un risque de mainmise étrangère excessive sur les terrains. La requérante s'est toujours vu indiquer par l'agent municipal compétent que son contrat serait approuvé . La situation s'est modifiée après la note envoyée le 20 juillet 1973 par le ministère des Affaires étrangères, qui interprétait différemment le traité austro-américain . L'office des transactions immobilières et la Cour constitutionnelle ont refusé d'approuver le contrat sans préciser les conditions juridiques d'acquisition de propriété par des étrangers. L'Office provincial n'a donc pas seulement méconnu l'article 6 de la Convention, mais aussi la décision de la Cour constitutionnelle quant à l'effet suspensif de sa procédure . EN DROIT La requérante se plaint d'une procédure, prévue par la loi tyrolienne sur les transactions immobilières, par laquelle l'autorisation d'acqué rir une certain terrain lui a été refusée en sa qualité d'étrangère, au motif qu'il existait un risque de voir un nombre excessif de terrains tomber en des mains étrangères . Cette décision a eu pour effet que le contrat d'acquisition du terrain, déjà conclu par la requérante . n'a pas pu entrer en vigueur et que le terrain en question a été revendu à un resso rtissant autrichien . La requérante prétend que, par la décision inc riminée, il a été statué sur une contestation po rtant sur ses droits et obligations de caractère civit, au sens de l'a rticle 6, paragraphe 1, de la Convention, sans que soit respecté le droit, prévu par cette disposition, de bénéficier d'un procès équitable et public devant un tribunal indépendant et impartial établi par la loi . I . La Commission reconnait que la décision de l'Office provincial des transactions immobilières refusant à la requérante l'autorisation d'acheter le terrain a eu des effets directs sur les droits et obligations de caractère civil de l'intéressée, au sens de l'a rticle 6, paragraphe 1, de la Convention . Bien que tous les actes, décisions ou mesures pris par les pouvoirs publics et affectant les droits privés des citoyens ne relèvent pas nécessairement de l'article 6, paragraphe 1, de la Convention (cf. le rapport établi par la Commission le 17 juillet 1980 sur la requéte N° 7589/76, Kaplan c/R .U ., D .R. 21, p. 5) . la Commission estime que cet article s'applique en l'espèce . Elle se fonde à ce sujet sur les considérations développées par la Cour européenne des Droits de l'Homme au paragraphe 94 de l'arrêt rendu le 16 juillet 1971 dans l'affaire Ringeisen (Publications de la Cour, Série A . vol. 13, p. 39). Les modalités d'ingérence dans les droits civils de la requérante par la décision de l'Office tyrolien des transactions immobilières sont exactement les mêmes que celles de la situation examinée dans l'affaire Ringeisen. Il faut également relever que, se fondant sur cet arrét, la Cour constitutionnelle autrichienne a déclaré qu e - 142 - l'article 6, paragraphe 1, était applicable en l'espèce et que, d'ailleurs, la question de l'applicabilité de cette disposition n'était pas contestée entre les parties. 2 . Les parties sont cependant en désaccord sur le point de savoir si l'Office tyrolien des transactions immobilières peut ou non être considéré comme un . tribunal indépendant et impartial •, au sens de l'article 6, paragraphe 1 . Se fondant sur le paragraphe 95 de l'arrêt Ringeisen, la Cour constitutionnelle autrichienne a déclaré que tel était bien le cas et le Gouvernement défendeur soutient que l'Office est, de fait, organisé de la même manière que la commission des transactions immobilières de Haute-Autriche, dont la Cour européenne des Droits de l'Homme a déclaré (loc. cit.) qu'elle constituait . un tribunal -, au sens de l'article 6, paragraphe 1, puisqu'elle était indépendante de l'Exécutif et des parties, que ses membres étaient nommés pour cinq ans et que la procédure qui s'y déroulait offrait les garanties nécessaires . La requérante soutient en revanche que la composition de l'Office tyrolien des transactions immobilières n'est pas identique à celle de la commission de Haute-Autriche et que le Gouvernement provincial a une telle influence sur l'Office que ce dernier ne saurait être considéré comme un tribunal indépendant et impartial . La Commission relève effectivement l'existence d'un certain nombre de différences sensibles entre la législation tyrolienne et celle de Haute-Autriche . En particulier, l'Office tyrolien des transactions immobilières n'est pas présidé par un magistrat mais par une personne d'expérience nommée par le Gouvernement de la Province (art . 13 (4)(1)(a) de la loi provinciale), qui se trouve en l'occurrence être un maire, c'est-à-dire une personne chargée de fonctions adniinistratives qu'elle exerce sous le contrôle du Gouvernement de la Province (art. 119 de la Constitution) . Certes, l'Office se compose également d'un magistrat (art . 13 (4)(1)(b)) et d'un homme de loi ou d'un notaire (art . 13 (4) (l)(g)), mais l'importante fonction de rapporteur est réservée à un fonctionnaire, qui doit être . un fonctionnaire juridiquement qualifié appartenant aux services du Gouvernement provincial et particulièrement compétent en matière de transactions immobilières •(art . 13 (4)(1)(0) . Bien qu'à l'instar de ses collègues, ce membre ne reçoive pas d'instructions dans l'exercice de ses fonctions au sein de l'Office (art. 13 (9) de la loi provinciale et art . 20 (2) de la Constitution), on peut néanmoins se demander s'il est suffisamment indépendant de l'Administration provinciale, compte tenu de ses autres fonctions . On peut également se demander s'il peut être jugé impartial, puisqu'il est un fonctionnaire du Gouvernement provincial, lequel est partie à la procédure, dans laquelle il est représenté par un autre fonctionnaire du Gouvernement provincial, le contrôleur des transactions immobilières (Landesgrundverkehrsreferent) . L'Office comprend enfin trois autres membres nommés par diverses organisations professionnelles (art . 13 (4)(2)(c) de la loi provinciale) et il ne semble pas exclu que ces membres puissent, eux aussi, être des fonctionnaires ou d'autres personnes chargées de fonctions administratives . Il ressort d'ail- -143- leurs de certaines autres dispositions secondaires de la loi provinciale (art . 13 (10) sur la rémunération et 13 (13) sur la suspension de fonctions) que peuvent être également membres de l'Office des fonctionnaires d'instances administratives autres que les services du Gouvernement provincial . La Commission estime que les faits ci-dessus posent des problèmes complexes quant à l'application et l'interprétation de l'article 6, par. 1, de la Convention et que ces problèmes appellent, pour en décider, un examen au fond. Les griefs de la requérante ne sauraient donc, à cet égard, être rejetés comme manifestement mal fondés au sens de l'article 27, paragraphe 2, de la Convention . 3 . Vu l'existence d'un problème sur le point de savoir s'il faut ou non considérer l'Office tyrolien des transactions immobilières comme un tribunal indépendant et impartial, au sens de l'article 6, paragraphe 1, de la Convention, il n'est pas nécessaire à ce stade d'examiner en détail les autres griefs de la requérante, relatifs à l'insuffisance des garanties procédurales offertes par cet Office, l'absence d'audience publique et le déroulement inéquitable de la procédure dans le cas d'espèce . La Commission a pris note des observations des parties sur ces questions, notamment de l'argument du Gouvernement selon lequel la requérante n'a pas épuisé les recours internes à l'égard de certains de ces griefs . Elle estime cependant que ces questions sont, dans leur ensemble, tellement liées à celles des aspects organiques de l'Office de transactions immobilières que leur examen ne saurait être séparé de celui du fond de l'affaire . Par ces motifs, la Commissio n DÉCLARE LA REQUÊTE RECEVABLE . -1qq